Подоходный дом
Возродить в России доходные дома - такая идея с опорой на дореволюционный опыт бродит на федеральном уровне. Обозреватель Псковской Ленты Новостей Юлия Магера в своей авторской колонке напоминает о строительном буме, век назад порожденном в Пскове доходными домами. Наш автор также рассказывает о том, как подобные здания, целиком отданные под найм, уже существуют без всякого специального статуса, и что получится, если скрестить старинное название эпохи Николая II со строительными практиками времен Никиты Хрущева.
Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев недавно сообщил, что работает над документом, закрепляющим в законодательстве статус доходных домов, то есть таких, где абсолютно все помещения предназначены под сдачу. Парламентарий делает отсылку к практике Российской империи, называя доходные дома «незаслуженно забытым сегментом недвижимости», и ставит амбициозную задачу возрождения подзабытой практики. Законотворческая проработка вопроса, по словам депутата, поможет закрепить понятные критерии изменения цены на съемное жилье, отрегулировать права и обязанности владельца и арендатора. По мысли Владимира Кошелева, доходные дома станут третьим видом помещений наравне с жилыми и нежилыми.
К дореволюционным временам мы через пару абзацев вернемся, а пока заметим, что само наличие высказанной депутатом Кошелевым идеи свидетельствует о том, насколько недоступной стала ипотека. Был момент около десяти лет назад, когда платеж по ипотеке сравнялся с арендным, и большинство обитателей городов, не имеющих собственного жилья, конечно, выбирали обзавестись таковым, прекращая сливать ресурсы в черную дыру аренды. Потом пришла льготная ипотека, задравшая стоимость недвижимости на первичном рынке. А когда государство отменило эту программу (оставив низкую ставку только для избранных, например, для родителей дошкольников или для программистов), цены обратно не откатились. Почему-то. И рынок аренды снова расцвел.
Новостройкам пришлось подвинуться, потому что горожане без своего жилья вынуждены вновь делать выбор в пользу аренды.
Снять в Пскове однушку сегодня стоит немыслимые 20 тысяч рублей, с коммуналкой сверху или внутри этого платежа - тут уж зависит от состояния квартиры и локации. Напомню, что МРОТ в этом году составляет чуть больше 22 тысяч рублей, которых должно хватить на удовлетворение всех потребностей, в том числе, по наличию крыши над головой. То есть аренда страшно дорогая, но ипотечный платеж совсем неподъемный, поэтому подзатухший было рынок съемного жилья переживает ренессанс.
На подъеме и регулировка всех сфер жизни, куда государство только может дотянуться.
Скажу честно, несколько странным выглядит намерение сделать все с чистого листа, полностью игнорируя тот факт, что рынок аренды прекрасно существует. Вот на нем бы навести порядок. Пока что эта сфера по большей части существует в тени, в том числе, для налоговой службы. Какой съем, что вы, это двоюродная племянница приехала, как не поселить сиротку в пустующей хате. Подоходный налог пусть лохи платят, не умеющие скрыть источник благосостояния.
Те, кто действует в легальном поле, все еще не застрахованы от разного рода неприятностей. Квартиранты с домашними животными и с маленькими детьми в попытках найти пристанище чувствуют себя не меньше, чем прокаженными. Хозяева попадаются с затеями, есть среди них любители нагрянуть для проверки чистоты кастрюль. Собственники жилья несут рисков не меньше. Никто не застрахован от того, что съемщики съедут в неизвестном направлении, оставив голые стены вместо хозяйской обстановки. Или, напротив, откажутся съезжать. Такой случай недавно вся страна наблюдала на примере одного многодетного отца, дрессирующего своих детишек на сдачу ЕГЭ, едва те снимут последний подгузник. Насилу арендодатель сумела избавиться от неуемного квартиранта.
Кажется, государство махнуло рукой на весь этот сектор. Несколько дней назад в правительстве дали отрицательное заключение на законопроект, предполагающий согласие соседей на сдачу жилья. Понимать это можно так: решили не допускать разгула доносительства на бизнес за стенкой. Пусть уж все остается, как есть.
Допустим, идея с доходными домами как раз и призвана перевернуть рынок. Не устраивать облавы на имеющихся арендодателей, а зайти с другого конца, создать такие условия, чтобы съемное жилье нового типа притянуло к себе подавляющее число арендаторов, и серый рынок схлопнулся бы сам собой. Сомнительно, особенно в провинции, в Пскове, вон, даже апарт-отели не взлетели, вчистую проиграв посуточной аренде все от тех же частников. Но чего в жизни не бывает. Вдруг, да и получится. Интересно, как тогда это все будет работать? Можно предполагать, опираясь на уже имеющийся опыт и на реалии недалекого прошлого.
Современный дом, предназначенный целиком под сдачу, скорее, будет выглядеть тем, чем и будет являться - типичной новостройкой.
Как водится, пока государственные мужи думу думают, самые оборотистые уже шустрят. Потом приведут деятельность в соответствие с правовыми нормами, а пока таковых толком нет, извлекают из своей недвижимости копеечку малую в имеющихся обстоятельствах.
Самые ловкие, как известно, живут в Москве, а потому неудивительно, что там уже существуют доходные дома. Конечно, никаких пафосных табличек а-ля «Доходный дом купца Кривцова» на фасаде не найти. Но целые дома под сдачу стоят и вполне функционируют. Существует же механизм официальной сдачи собственной квартиры в аренду? Вот. А если у меня полный дом собственных квартир? Могу же я их сдавать?
Мне один житель Пскова рассказывал, как снимает в таком столичном доме квартиру для дочки-студентки. Трехэтажка стоит на участке в шесть соток. Не смотри, что до метро 15 минут, а золотая земля относится к СНТ - что в советское время было дачным участком на окраине, то теперь оказалось внутри оживленного района. Все три этажа «дачного домика» расчерчены на крохотные студии с кухней-спальней и санузлом. Прачечная на этаже. Собственник сдает клетушки через агентство недвижимости. У здания есть отдельный управляющий, к которому жильцы обращаются в случае поломок и прочих нужд. Стоимость аренды чуть ниже рынка.
Конечно, это сильно отличается от той картинки, какая возникает перед мысленным взором при словосочетании «доходный дом». Во всяком случае, у псковичей такая картинка точно далека от современной реальности. Многие из дореволюционных домов, уцелевших в историческом центре Пскова, изначально строились в качестве таковых - доходных. Их возведение 150-110 лет назад породило в городе строительный бум (каковой совсем недавно порождала ипотека). Первый этаж под коммерцию, одна квартира с лучшим видом и шикарной площадью - хозяевам, остальное - внаем. Классический пример - дом Гельдта, отделанный красным кирпичом и стоящий напротив современного Детского парка.
Дом Гельдта.
Стены - толще полуметра, потолки с лепниной - выше трех метров. Города после промышленной революции только начали разбухать от притока новых жителей. Жилье нужно было компактное (по тем меркам и относительно городских усадеб), но привычка строить размашисто еще не пропала. Строили прочно, надежно, эстетично. В прямом смысле на века.
А это стоящий в начале проспекта доходный дом Гессе. Фото из архива редакции отлично показывает, какие явления носят временный характер, а что создано на столетия.
Как в течение XX века менялось массовое строительство, можно увидеть, прогулявшись по улице Свердлова в сторону Финского парка. Здесь памятники архитектуры с табличками «доходный дом» перемежаются с тривиальными хрущевками. Старинные постройки приятно разглядывать, есть за что зацепиться глазу. Вторые - коробки без «архитектурных излишеств» - очень просто принять за пример деградации, если не знать, какую важную роль они сыграли в свое время. Если до революции снять квартиру в доходном доме могли себе позволить очень немногие, а с приходом советской власти «барские» апартаменты уплотнили, превратив в коммуналки, то после войны стояла уже задача расселения советских семей в отдельное жилье. Да, хрущевки строились без тяг и сандриков на фасаде, без рустованного камня на цоколе, но стали настоящим спасением для миллионов семей. Об этом важно помнить, когда придет желание бросить презрительное: «Хрущобы».
Улица Яна Фабрициуса почти вся так застроена: просто, зато быстро.
Современные микрорайоны с новостройками растут из этого корня. Нет уже советской системы распределения, позволительны любые «архитектурные излишества», но все упирается в рубль - точнее в его отсутствие в кошельке покупателя. Разве что выкрасит застройщик свое очередное творение в какой-нибудь веселенький цвет, а смысл все тот же - построить побыстрее и подешевле. Часто в ущерб не только внешнему виду, но и качеству.
Современные доходные дома придется строить на вот таком историческом фундаменте, учитывая контекст прошлых ста пятидесяти лет. Название - из эпохи качественного, но дорогого строительства. Реализация - в современных тенденциях. Если перетягивать на себя рынок, то такое жилье должно быть в строительстве архидешевым, чтобы окупиться как можно быстрее.
Так что никакого возрождения былой традиции не получится. Царских времен доходные дома остались в царских временах. Сейчас в них обычные квартиры, владельческие. Как и во всех прочих многоквартирных домах. Так и надо ли городить в законодательстве отдельную выгородку для специальной категории арендной недвижимости? Или все-таки навести порядок в тех квартирах, что сдаются уже сейчас в домах без всякого специального статуса? Привести владельцев за руку в налоговую, установить твердые правила для собственников и нанимателей. А кто захочет, тот и на шести сотках построит целый дом под сдачу. Законом это не запрещено. И на такого хозяина будут распространяться те же общие правила. Как-то оно логичнее получится.
Юлия Магера
Источник: ПЛН-FM